重點城市房價全部止?jié)q，“限價”調控進入關鍵時期

發(fā)布時間：2017/9/19 16:57:50    瀏覽次數：5174    來源： 丁祖昱評樓市 cjjt-fdc

昨天上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了70城房價數據，與土地購置和銷售數據的下降“同步“，重點城市房價指數也出現(xiàn)了進一步回落，15個重點城市房價環(huán)比下降或持平。至此，7、8月份的行業(yè)淡季數據已經全部發(fā)布。

一、投資：仍然處于下滑周期

前8月全國房地產開發(fā)投資6.96萬億元，同比增長7.9%，與上月持平，開發(fā)投資增速在連續(xù)三個月下滑之后，于8月出現(xiàn)持平；8月單月同比增速為7.8%，較7月份增加3個百分點，升至近一年月均水平。

但7.9%的累計同比增速還談不上“穩(wěn)住”，更多的還是在下滑過程中的調整，一方面是土地購置指標不樂觀，累計增速在8月份出現(xiàn)下滑；另一方面是2016年年末基期數值較大，今年后四個月指標繼續(xù)上行的難度較高。

二、新開工：繼續(xù)保持低位運行

前8月房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅新開工面積82131萬平方米，增長11.6%。

8月新開工繼續(xù)維持較低水平，考慮到樓市調控仍是短期內房地產市場發(fā)展的主基調，在“限價”、“限簽”、“限售”等政策限制下，企業(yè)觀望情緒依舊偏多，預計接下來新開工還將維持低位。

三、房價：重點城市大多下跌

8月份，15個一線和熱點二線城市房地產市場延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。從環(huán)比看，新建商品住宅價格下降或持平；從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續(xù)比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。

在歷經了多月調控之后，重點城市房價指數終于由“增速下滑”變?yōu)榱恕碍h(huán)比下降或持平”，除北京、上海、廈門以外，其余12個重點城市一手房價格均有不同程度的環(huán)比回落，其中廣州房價環(huán)比跌幅更是達到了0.7%。

四、銷售：未來銷售增長放緩

前8月銷售面積、銷售金額同比增速分別增長12.7%和17.2%，比前7月分別回落1.3和1.7個百分點，整體增速依舊下滑。

從單月指標來看，商品房銷售面積、金額環(huán)比都出現(xiàn)增長，但也都只是4%而已，全年銷售增長率還在下降過程之中。值得注意的是，2017年三四線城市銷售占比達到了66%，如今看似“不錯”的累計同比主要還是靠三四線城市支持，一旦三四線城市銷售數據回落，整體市場就會急轉直下。

五、待售面積：去庫存效果明顯

8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，商辦待售面積合計減少130萬平方米。

自2016年達到最高點之后，商品房待售面積即一直維持下滑態(tài)勢，2017年8月末同比降幅達到12%。尤其是住宅商品房待售面積更是同比下降22%，較最高點減少28.8%。主要還是因為市場大勢不改，各熱點一二線城市持續(xù)供不應求，且新增供應不濟，而三四線城市致力于去庫存致使市場供小于求。

整體來看，8月數據情況還是比較符合調控預期，不僅銷售規(guī)模增速放緩、庫存規(guī)模下滑，投資、新開工維持低位，就連土地購置和房價指標也出現(xiàn)了明確回落信號。究其根本，還是應當歸因于“限價”工作做得比較到位，以致行業(yè)在拿地、開發(fā)、推案等方面的節(jié)奏明顯放緩。

綜合考慮目前調控形勢和市場趨勢，預計全年開發(fā)投資增速、新開工面積仍有進一步回落的空間，銷售面積增速的放緩也是大勢所趨。但由于上半年數據情況較佳，預計全年開發(fā)投資、新開工面積仍然可以保持正增長；銷售指標方面，在今年”異軍突起”的三四線城市帶動下，行業(yè)銷售規(guī)模還是有希望上一個新臺階，但全國商品房成交均價漲幅增速將大大放緩，全年或回落至5%以下的低位。