50城土地交易額上漲四成 房企漸趨理性溢價(jià)率下調(diào)

發(fā)布時(shí)間：2018/7/2 9:09:51    瀏覽次數(shù)：10769    來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 cjjt-fdc

“地王”雖許久未現(xiàn)市場(chǎng)，但今年以來(lái)的土地交易仍然維持著旺盛的勢(shì)頭。

中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，今年50大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)17019億，同比多賣(mài)了4839億，漲幅達(dá)40%。其中，杭州、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等熱點(diǎn)城市的漲幅超過(guò)100%，濟(jì)南、福州、南通、青島則超過(guò)200%。

房企方面，大型企業(yè)總體拿地支出仍維持高位，但態(tài)度已趨理性。今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地交易價(jià)格較為平穩(wěn)，溢價(jià)率普遍收窄，流標(biāo)、流拍現(xiàn)象逐漸增多。

分析人士指出，這是庫(kù)存短缺和資金鏈趨緊雙重影響的結(jié)果。隨著融資渠道進(jìn)一步收窄，未來(lái)土地市場(chǎng)將可能進(jìn)入降溫通道。

二三四線(xiàn)城市交易旺盛

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，一線(xiàn)城市土地交易相對(duì)冷淡，北京、上海、廣州都出現(xiàn)土地出讓金同比下降的情況，北京、廣州的土地交易面積也同比有所下滑。深圳土地交易偏少，甚至沒(méi)有進(jìn)入前50強(qiáng)。

上半年土地交易旺盛的區(qū)域，主要位于熱點(diǎn)二線(xiàn)城市和部分三線(xiàn)城市。其中，杭州成交土地1533萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51%。土地出讓金規(guī)模達(dá)1469億元，同比增長(zhǎng)119.73%，成為上半年土地出讓金最高的城市。

其他二線(xiàn)城市中，重慶土地出讓金超過(guò)800億，蘇州在700億以上，鄭州、濟(jì)南均超過(guò)600億。

部分三線(xiàn)城市的土地交易也十分旺盛。常州、嘉興、湖州、南通的出讓金均在300億以上，同比大幅提升。徐州、菏澤也超過(guò)200億?？紤]到這些城市的地價(jià)水平無(wú)法和一二線(xiàn)城市相比，這種交易規(guī)模已屬龐大。

土地交易旺盛的直接原因，在于地方政府推地規(guī)模加大。

按照自然資源部的要求，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市去年紛紛制定了土地供應(yīng)五年計(jì)劃，其中大部分城市的供地規(guī)模都有所提升。今年以來(lái)，這些城市土地供應(yīng)仍然保持旺盛水平。

如今年5月末，杭州市下城區(qū)宣布，2018年計(jì)劃推出22宗地塊。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士表示，這樣大范圍大面積集中土地推介，對(duì)下城來(lái)說(shuō)是第一次。寧波也于6月初首次公布月度土地出讓計(jì)劃，當(dāng)月共計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地25宗（其中住宅用地24宗），土地面積1745畝，遠(yuǎn)超去年同期。

對(duì)于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，大規(guī)模推地有著另外的原因。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面，近年來(lái)的棚戶(hù)區(qū)改造，騰出了不少優(yōu)質(zhì)地塊；另一方面，地方政府對(duì)土地財(cái)政仍有一定程度的依賴(lài)。

他還表示，更深層原因在于這些城市的庫(kù)存規(guī)模已至低位。根據(jù)上海易居研究院監(jiān)測(cè)，截至2018年5月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為42708萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%?！爱?dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月的水平，即回落到了六年前的水平。”

該機(jī)構(gòu)還指出，2018年5月，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為9.8個(gè)月，比4月份的10.3個(gè)月有所下滑。而根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，合理的存銷(xiāo)比區(qū)間應(yīng)維持在12-16個(gè)月。

“存銷(xiāo)比繼續(xù)走低，也可以解釋近期全國(guó)百城房?jī)r(jià)依然上漲的現(xiàn)象?！痹摍C(jī)構(gòu)表示。

房企態(tài)度趨于理性

從房企角度看，對(duì)土地的需求仍然旺盛。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月27日，僅統(tǒng)計(jì)招拍掛市場(chǎng)的權(quán)益拿地金額，今年就有30家房企拿地超過(guò)百億，合計(jì)拿地金額高達(dá)7594億。

其中，碧桂園土地支出已高達(dá)880億，位居房企之首。萬(wàn)科為613億，保利546億，龍湖、中海、華潤(rùn)、旭輝的拿地金額都在300億以上。

該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，如果算上并購(gòu)市場(chǎng)，房企在拿地中的支出還將提高。

中原地產(chǎn)還指出，大中型房企前5月業(yè)績(jī)普遍向好，其資金狀況有所改善。加之企業(yè)對(duì)規(guī)模的追求仍然強(qiáng)烈，使得“調(diào)控持續(xù)加碼趨勢(shì)下，房企依然在明顯的拿地加速過(guò)程中”。今年前5月，房企到位資金增速為5.1%，比前4月提高3個(gè)百分點(diǎn)，在連續(xù)三個(gè)月收窄后首度提高。

但與往年相比，房企在土地市場(chǎng)已經(jīng)理性了許多，這直接表現(xiàn)為，大部分熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率出現(xiàn)下降。其中，今年以來(lái)杭州土地溢價(jià)率為41.63%，同比下降22個(gè)百分點(diǎn)；重慶的溢價(jià)率為13.95%，同比下降46個(gè)百分點(diǎn)；北京的土地溢價(jià)率僅為14.02%，下降51個(gè)百分點(diǎn)。

某大型房企西安公司負(fù)責(zé)人透露，總部對(duì)區(qū)域公司的拿地預(yù)算收得很緊，從去年下半年以來(lái)，公司還沒(méi)有在西安拿地。他同時(shí)認(rèn)為，土地出讓條件苛刻，也限制了企業(yè)的拿地?zé)崆椋热缗浣ㄒ?guī)模增多、限價(jià)條款嚴(yán)格等。

該人士表示，當(dāng)前西安限價(jià)政策較為嚴(yán)厲，且有長(zhǎng)期化趨勢(shì)。對(duì)于在當(dāng)?shù)赜幸稽c(diǎn)土地儲(chǔ)備的企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段更加注重利潤(rùn)和現(xiàn)金流，而非繼續(xù)擴(kuò)張。

受多重因素影響，今年以來(lái)，不但高價(jià)地難覓蹤影，流標(biāo)流拍現(xiàn)象也開(kāi)始增多。6月28日，安徽阜陽(yáng)出讓三幅地塊，總面積21.66萬(wàn)平方米，最終全部流拍。同日，北京朝陽(yáng)區(qū)焦化廠的保障房項(xiàng)目地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而流標(biāo)，這是北京今年第7宗流標(biāo)地塊。

從需求端來(lái)看，未來(lái)房企在土地市場(chǎng)的敏感度和謹(jǐn)慎度還將提高。近期，審計(jì)署、央行等部門(mén)密集釋放房地產(chǎn)融資層面的利空消息。多數(shù)分析人士認(rèn)為，已持續(xù)收緊了兩年的融資政策，將可能迎來(lái)新一輪加碼。

同策研究院首席分析師張宏偉還指出，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大），降準(zhǔn)也救不了這些資金面緊張的房企。

這將給房企的資金狀況帶來(lái)更大壓力，進(jìn)而影響到土地市場(chǎng)。多數(shù)分析人士認(rèn)為，未來(lái)土地市場(chǎng)將繼續(xù)趨于平穩(wěn)和理性，交易規(guī)模可能會(huì)有所下降，低地價(jià)、低溢價(jià)率將成為常態(tài)。

國(guó)土部下屬的土地勘測(cè)規(guī)劃院近期也發(fā)布報(bào)告指出，“隨著市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期趨向穩(wěn)定，地方治理水平不斷提高、精準(zhǔn)調(diào)控下沉區(qū)縣、住房租賃體系逐步構(gòu)建，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，土地市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)，住宅地價(jià)進(jìn)一步收窄的預(yù)期持續(xù)?！?/span>