2019年各城差異化賣地 逆周期調(diào)整首要穩(wěn)地價(jià)

發(fā)布時(shí)間：2019/4/2 8:51:22    瀏覽次數(shù)：10617    來源： 時(shí)代周報(bào) cjjt-fdc

經(jīng)過兩年多的深度調(diào)整，再加上近期“因城施策”的政策基調(diào)，各城房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化發(fā)展和調(diào)整的跡象也越來越明顯，“一城一策”體現(xiàn)在近期各地公布的土地計(jì)劃上。

經(jīng)過2017年、2018年兩個(gè)土地供應(yīng)“大年”，不少城市縮減2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，從已公布的信息來看，杭州、合肥出現(xiàn)了下調(diào)，蘇州較為穩(wěn)定，廣州、廈門、成都則有小幅上升。

有增有減的土地供應(yīng)計(jì)劃，顯示了各城市場(chǎng)供需的變化。與此同時(shí)，也讓市場(chǎng)關(guān)注到各地因城施策穩(wěn)地價(jià)的決策能力。尤其是在近期土地市場(chǎng)回溫的情況下，如何把握住地價(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展？

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從目前來看，各城地價(jià)上升的憂慮還沒有特別明顯。“一是從供需結(jié)構(gòu)來看，各城都在根據(jù)自身實(shí)際情況，匹配土地供應(yīng)；二是在土地出讓環(huán)節(jié)，各城也在從供地制度和結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)控，比如采取限價(jià)的土拍方式，以及設(shè)置未來開發(fā)建設(shè)針對(duì)剛需、改善購房者的住房類型等。”郭毅認(rèn)為，“在這些前提條件的制約下，土地市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定?！?/span>

供地分化源于市場(chǎng)不一

經(jīng)過兩年多的深度調(diào)整，再加上近期“因城施策”的政策基調(diào)，各城房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化發(fā)展和調(diào)整的跡象也越來越明顯，“一城一策”體現(xiàn)在近期各地公布的土地計(jì)劃上。

去年全國土地出讓收入第一的杭州，今年十區(qū)計(jì)劃出讓土地764.9公頃，較2018年減少24.1%；降幅最大的是南寧，2019年土地供應(yīng)總量從2018年的1970公頃調(diào)整為706公頃，下降幅度高達(dá)64.2%。

有關(guān)機(jī)構(gòu)分析指出，2017―2018年杭州土地供應(yīng)量較大，而這些土地有望在2019年及以后上市形成供應(yīng)，市場(chǎng)房源充足，所以今年供地規(guī)模下調(diào)。

也有城市逆勢(shì)上調(diào)了今年的土地供應(yīng)計(jì)劃。比如四川成都、福建廈門、廣東廣州、山東聊城等。其中廣州2019年度供地總量為2038公頃，較2018年增長5.1%，其中住宅用地供應(yīng)增長6.7%，商品住房供地增長21.2%。

另外，當(dāng)2017年各城公布土地供應(yīng)五年計(jì)劃之時(shí)，仍顯示出較大程度的一致性，多數(shù)城市供應(yīng)規(guī)模增長。為何今年各地發(fā)布的年度土地供應(yīng)計(jì)劃，差異明顯。

在一線城市中，目前僅廣州公布了2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。但綜合北京、上海、深圳三地前兩年供地情況，以及五年供地計(jì)劃，北京和上海供地較為平穩(wěn)，尤其在住宅用地方面，每年均在五年規(guī)劃內(nèi)的1000公頃左右；深圳用地規(guī)模則從2017年到2020年在逐年降低。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，根據(jù)廣州城市發(fā)展規(guī)劃，2035年廣州常住人口規(guī)模將達(dá)到2000萬人，截至2017年末，廣州常住人口為1449.8萬人，也就是說，接下來每年廣州新增常住人口約為30.6萬人，這部分的居住需求需要滿足，自然也需要增加供應(yīng)。

從縱向數(shù)據(jù)來看，今年廣州和杭州的供地計(jì)劃也出現(xiàn)了動(dòng)態(tài)調(diào)整，跟此前發(fā)布的“三年滾動(dòng)計(jì)劃”相比各有升降。根據(jù)“三年滾動(dòng)計(jì)劃”，2019年廣州計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地480公頃，但今年實(shí)際供應(yīng)商品住房用地578公頃。而杭州則將“三年滾動(dòng)計(jì)劃”提出的2019年計(jì)劃供應(yīng)783.4公頃小幅下調(diào)。杭州出現(xiàn)這一變化，或與2018年土地供應(yīng)大幅“透支”有關(guān)。

梳理近三年杭州土地出讓情況發(fā)現(xiàn)，杭州的土地供應(yīng)規(guī)模在2018年形成了一個(gè)高峰，供地總量高達(dá)1007.7公頃（其中住宅用地771.6公頃）。而根據(jù)“三年滾動(dòng)計(jì)劃”，2018年杭州計(jì)劃供地806.5公頃，實(shí)際供應(yīng)遠(yuǎn)超計(jì)劃。

“2018年土地供應(yīng)高峰是市場(chǎng)拿地需求旺盛導(dǎo)致，加上2022年亞運(yùn)會(huì)前杭州大量基礎(chǔ)設(shè)施投資上馬需要充足的財(cái)政資金支持?！备咴荷硎?。

“小陽春”挑戰(zhàn)穩(wěn)地價(jià)？

在經(jīng)歷了去年土地市場(chǎng)遇冷之后，今年3月土地市場(chǎng)迎來“小陽春”。

莫尼塔宏觀研究指出，進(jìn)入3月，全國土地市場(chǎng)熱度回升，從100個(gè)大中城市數(shù)據(jù)來看，土地溢價(jià)率已從8%上升到22%，同時(shí)，土地供給也出現(xiàn)季節(jié)性回升，調(diào)研顯示，長春、西安、成都、合肥以及華中、華東等地出現(xiàn)低價(jià)走高、競(jìng)拍企業(yè)數(shù)量大幅上升現(xiàn)象。

以廣州為例，近期也拍出了一幅高價(jià)熱門地塊。2月28日，廣州開拍三幅地塊。其中位于天河的金融城地塊，可售部分樓面價(jià)則約5.5萬元每平方米，已接近此前的廣州單價(jià)地王。

在此種熱度下，穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)的確受到挑戰(zhàn)，高院生坦言。

但莫尼塔首席宏觀分析師張璐則不這么認(rèn)為：“目前土地市場(chǎng)熱度上升有地方政府控制土地供應(yīng)節(jié)奏的因素影響?！?/span>

“從地方收支的角度來看，今年地方政府專項(xiàng)債提前發(fā)行，給地方財(cái)政提供了比較寬松的環(huán)境，地方政府沒有賣地的迫切性，因此可以稍微控制一下供地節(jié)奏，也能借這個(gè)機(jī)會(huì)穩(wěn)一下去年以來遇冷的土地市場(chǎng)?！?/span>

  肖文曉表示，地價(jià)的穩(wěn)定還是要基于政府的調(diào)控。“總體來說，接下來土地市場(chǎng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)商拿地積極性上升，但溫度不會(huì)太高。”